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住房制度披荆斩棘70年 “居者优其屋”登上舞台
发布时间:2019-06-27 09:08:51 来源:证券日报

70年,不过是历史长河的一瞬。但对中国房地产行业来说,言之“翻天覆地”亦不为过。

新中国成立之后,福利分房就深刻地烙印在人们的脑海里。1978年10月20日上午,领导人在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时,曾问过一句话,“房子可否成为商品??#21271;?#26102;,中国尚没有“房价”的概念,想要有自己的住房,得靠等待福利分房。在一个“人一出生,国家就欠你一套房”的时代,无论怎么遥想,也预料不到40年后,人人可?#26376;?#25151;。

“房子成为商品”的想法不是随意提出的。在时光长河里逆流20多年,会发现我国香港地区的“楼花”已卖了好几年。1953年香港油麻地众坊?#20013;?#27004;修建时,首创“卖楼花”的霍英东因此获得了大量利润,毕竟,此法一出,连月入二三百元的工厂女工,都?#26032;?#25151;的可能了。

如今看来,13亿中国人“居者有其屋”的梦想之路,第一步始于1978年“住房商品化”模式的设想。此后,中国房地产披荆斩棘,书写了一部政府、开发商和购房者之间共谋发展的经济巨著。

2018年,全国商品房成?#27426;?#36924;近15万亿元。对于这个数字,70年前的人们是无论如何都不会想到的。历经多次调整后,“居者优其屋”成为房地产调控的主要方向,即无论是买还是租,改善人们的居住条件、环境成为政策的主攻方向。

诞生住房商品化时代

新中国成立以后,政府和国有企业一直是住房投资、建设、分配和维护的主体,通过公有住房实物福利分配的方式满足城镇居民住房需求。

据统计,上世纪50年代中期,房租约占职工家庭收入的15%,到1981年全国平均房租只占职工家庭收入的1.39%。过低的房租导致企业没有改善住房条件的投资意?#31119;?#20351;得上世纪80年代初城镇居民人均住房面积甚至低于解放初水?#20581;?/p>

?#35851;?#22987;于1980年。

1980年春天,《关于建筑业和住宅问题的谈话》发布了,这里面提到了几个重要的关键词,“房子是可?#26376;?#30340;?#20445;?#26080;论新旧;可以一次?#24895;?#27454;,也可以?#21046;?#20184;款;要联系房价调整房租,使人们感到买房合算。

这一年在深圳罗湖区还发生了一件大事,中国第一家房地产公司成立了,即深圳经济特区房地产公?#33606;?#20063;是后来的深房集团;7年后的冬天,深圳举行全国土地第一?#27169;?#36825;家公司以525万元竞得罗湖区一块土地。自此,新中国的土地拍卖登上历史舞台。

住宅商品化、土地使用有偿转让制度,是中国房地产市场化的两大基石。在1978年后的第一个10年里,“房地产”的概念在中国形成了。彼时,李嘉诚在10多年前就推动了长江集团上市,虽然当时他还在中国香港郊区卖房,长江集团登上?#26102;?#24066;场在当年也只是位列中国香港房企的第二梯队,但李嘉诚已经把目光瞄向了内地。

令人意外的是,后发制人的是王石。1984年春末,王石成立了“深圳现代科教仪器展销中心?#20445;?#21363;后来统领地产行业的万科的前身。在那个粮票还没退出历史舞台的年代里,没有多少人会意识到,麦?#35828;?#30000;会被踏平,钢筋水泥?#34903;?#32780;成的商品房将鳞?#33310;?#27604;,还能翻出?#24179;?#33324;的价格。

王石亦然。公司成立之初,卖仪器搞运输是主业,当时的王石,什么赚钱卖什么。不得不提的是,同一年,招商地产、保利地产等房企相继成立。?#36335;鷦己?#20102;般,在中国经济发?#36141;?#31687;巨著上留下浓墨重彩的企业赶着?#27597;?#30340;浪潮扎堆诞生了。

此后在下一个十年间,1991年住房?#27597;?#21046;度再次提上日程。时隔一年多,?#29616;?#30340;通货膨胀导致其暂时搁置。

但开发商已经登台?#26009;?#20102;,无论是国有企业还是民营企业。有关住房信贷、公积金制度建设进行了试点。?#27833;?#31185;、绿地,到碧桂园、金融街和龙湖,如今知名的房企都在这一时期成立,这是?#27597;?#24320;放以来的第二次创业潮。在上个世纪90年代的海南,冯仑、潘石屹南下之地,超过2万家房企云集一?#28023;?#25151;价一度蹿到1万元/平方米,让北京和上海咋舌不已。

在此之前,这场初衷为缓解政府和企业住房投资压力,由中央政府为主导的自上而下的?#27597;錚?#34987;?#30340;?#30028;定为住房市场化?#27597;?#30340;探索阶段,尚未形成市场化的投资、建设和购买主体。直至1998年房?#27169;?#22269;务院宣布停止住房实物分配,逐步实行住房分配货?#19968;?#36825;意味着,福利分房时代结束,中国房地产正式迎来住房商品化时代。

迎来地产发展?#24179;?#26102;代

上世纪90年代,住在筒子楼里的普通人绝对难以想到,隔壁社区的邻居马上要住进“四居?#19968;?#22411;、24小时提供?#20154;?#30340;大房子里了。当时,大多数普通老百?#26025;浴?#33457;钱买房”这个变化没有充分?#29616;?#36945;论借钱买房了。

一位受访者告诉记者,分到房子之后,根本没想到有一天房子会变成投资品,会成百上千万元一套,所以一直没有换房意识。经过几十年发展,房价从60元/平方米蹿到了6万元/平方米,一路都没能够到换房的门槛。

房价的变化曲线无疑折射出了一个事实,即房地产企?#21040;?#20837;了发展快车道。1991年上市的万科,逐渐聚焦住宅开发,在2000年引入战略股东,很快成为地产行业“带头大哥?#20445;?#19988;十多年不曾撼动。

同在2000年,潘石屹在北京开发的第一个项目SOHO现代城竣工了,售价5万元/平方米,震惊整个北京。此后几年间,圈子里流传一句话,在海南楼市泡沫破灭之前?#22346;?#21271;京后,潘石屹将“土豆”卖出了?#24179;?#20215;。

若以2000年为界,此前一年,还有一件不可忽略的事情发生。1999年3月份,在北京春季房地产展示交易会上,个人购房首次代替单位购房成为市场主流。此后一年,“温州炒房团?#27605;?#21367;中国大地。

接下来的十年,中国城市化率快速提高,背后除了购房需求的升温外,一批民营房企赴港上市,取得融资后进一步启动全国化布局也是重要助力,“高杠杆、高周转、扩规模”的运营模?#34903;?#28176;在开发商之间蔓?#21360;?/p>

如今销售规模排行榜上的TOP10中,多数都是在2007年至2011年赴港上市成功,包括碧桂园、恒大、龙湖和融创中国。往前追溯,2003年的《福布斯》百?#35805;?#19978;,超四成?#32531;?#28041;足房地产。

地产发展速度的巅峰时刻,亦在此期间。1998年至2007年,是房地产发展真正的?#24179;?#26102;段,不单单是房价的水涨船高,也是产品力的高光时刻。

2010年,土地市场诞生多宗“地王”。这一年,全国商品房销售额?#40644;?0万亿元。“借钱买房”早已渗透至普通老百姓群体中。多少筒子楼里的住户搬进了24小时供应热洗澡水的大房子,以家庭为单位,一人一间房不再是幻想,普通人开始拥有书房,甚至住进了别墅,住宅、商业等各种商品房业态发展全面开花。

一年后,万科成为首个跨进“千亿元阵营”的房企。时至今日,“千亿元俱乐部”已达30家,改善型住宅充斥整个市场,产品力整体进入?#27597;?#24320;放以来的“高光时刻”。

迈向长效机制时代

2007年,伴随着经济高增长和?#26102;?#24066;场走牛,土地市场开始出现地王,如何建立房地产市场的长效发展机制备受关注。当时,央行连续加息,给过热的市场降温,信贷之手开始介入房地产调控领域。而借助土地红利和人口红利迅猛发展的房地产行业,在扛过2008年美?#26041;?#34701;危机冲击后,2011年再度陷入周期性低?#21462;?/p>

2011年1月份,国务院办公厅出台“国八条?#20445;?#20840;国各地相继出台限购细则,开启全面限购。此后多年,为打击房地产领域的投机投资行为,房地产调控政策愈发细化,楼市开始转入长效机制时代,住宅供应体系迎来新变化。

经过了高速发展的房地产行业,到了该慢下来、多沉淀的历史时刻。如何建立长效机制?如何满足居民的一般住房需求?#21487;?#21697;房市场该如何定位?#38752;?#21457;商如何重新定位?“后开发时代”如何发展?

党的十八大以来,党中央高度重视住房市场稳定发展的长效机制,部署加强保障性住房建设和管理,数千万套保障房相继建设完成,且在继续?#24179;?#20013;。

同时,市场调控开?#23478;?#26102;、因地、因势逐渐调整细化。

2017年度政府工作报告中提出因城施策、分类调控,“加快建立和完善房地产长效机制?#20445;?#36825;距离“长效机制”第一次提出已经过去12年。近几年,楼市调控政策逐渐告别了一刀切,因城施策变为主旋律,房地产税也成为被频繁提及的关键词。

从终结福利分房,到住房商品化,再到保障房登场,再到现如今“租购并举”制度的落地,中国房地产?#27597;?#32463;历了4个阶段。

正如全联房地产商会创会会长聂梅生所说,第一阶?#38382;?#20197;经济?#35270;?#25151;为核心的住房制度?#27597;錚?#31532;二阶?#38382;?#22303;地招拍挂之后的思路,以商品住宅解决保障房的问题,也就是以市场化方式解决经济?#35270;?#25151;;第三阶?#38382;?#25919;府加大保障房力度;第四阶段,即租购并举,这是根本性的房改。归根结底,即构建长效机制。

2013年以来,?#26376;?#24066;长效机制为基础的各项准备工作都在?#24179;?#36807;程中。如今,住宅供应体系更加丰富:一手房、二手房、长租公寓、公租房、廉租房、保障房等多种政策性住房和多元业态并存,租购并举的多元住房体系供应正在开启。房地产行业开始迈向健康稳定发展的长效机制时代。

随之而来的是,中国居民将实现真正的“居者有其屋?#20445;?#36328;入?#20998;?#23621;住时代。


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